海外不動産投資で人生を変える！5ヶ国徹底解説と税制メリット、リスク徹底分析

海外不動産投資で人生を変える！5ヶ国徹底解説と税制メリット、リスク徹底分析

はじめに：海外不動産投資の魅力とリスク

近年、資産防衛や資産運用の一環として、海外不動産投資への関心が高まっています。しかし、海外不動産投資は国内投資とは異なり、情報収集や手続きが複雑で、リスクも伴うため、慎重な検討が必要です。

このレポートでは、海外不動産投資のメリット・デメリットを詳細に解説し、特に税制メリットに焦点を当て、5ヶ国（フィリピン、マレーシア、ポルトガル、ドバイ、アメリカ）の状況を詳しくご紹介します。さらに、成功するためのポイントや信頼できるエージェントの重要性についても触れていきます。

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海外不動産投資のメリット

海外不動産投資には、国内不動産投資にはない魅力的なメリットが数多く存在します。以下に主なメリットを４点に絞って解説します。

1. 高いリターンが期待できる

一言に「リターンが高い」といっても、日本国内でもピンキリです。しかし、人口減少と経済低成長が続く日本と異なり、人口増加と経済成長が続く海外の国々では、不動産価格が上昇する可能性が高いです。

成長市場にある国の不動産を購入することで、キャピタルゲインとインカムゲインの両方から大きなリターンが期待できるのです。

2. 節税効果がある

国内不動産投資と同様、海外不動産投資でも減価償却によって課税対象となる所得金額を減らすことができます。

日本の税制改革により、個人での海外不動産投資による節税スキームは2020年度に適用が難しくなったと認識されている方も多いと思います。しかし、資産管理会社を設立することで、これまで通りの節税スキームの利用が可能になります。　よって、節税メリットは十分に享受できると言えるでしょう。

3. ビザ取得の可能性がある

世界多くの国で、投資家ビザという制度があります。一定額以上の投資をすると付与されるビザですが、国によっては永住権を取得できる投資家ビザもあります。

不動産投資によって利益を得ながら永住権を取得できるため、海外移住を考えている人にとって非常に魅力的です。

4. 資産ポートフォリオの分散になる

資産を分散させることで、将来予測される経済変動や金融不安などのリスクヘッジになります。

分散投資対象は、株式、債券、金、不動産など様々です。また、時間軸による分散も重要です。毎月積み立てのように、時間軸を分散することも有効です。そしてもう一つの分散が地域分散です。海外銀行で預金をする、海外株式を購入するなども立派な分散投資ですが、海外不動産を所有することもそのうちの一つです。

日本の株式市場は非常に好調ですが、リーマンショックやコロナショックのような事がいつ起こるかわかりません。資産額が大きくなればなるほど、リスクへの対応が必要になります。海外不動産投資は、その有効な選択肢となります。

海外不動産投資のデメリット

魅力的なメリットも多い海外不動産投資ですが、当然デメリットも存在します。以下に主なデメリットを4点に絞って解説します。

1. 情報収集が難しい

日本で投資用不動産の取引をするのはそれほど難しいことではありません。収益物件の情報も手に入りやすいですし、賑やかなエリアと寂れたエリアの違いも感覚的に分かります。しかし、海外となると、投資判断ができるほどの高度な情報が簡単には入手できません。

例を挙げましょう。フィリピンの首都はマニラですが、マニラの物件を買えば不動産投資は成功するでしょうか？答えはノーです。東京にも儲かるエリアと儲からないエリアがあるように、マニラにも投資して良いエリアと、しては行けないエリアがあります。

正確な情報を入手するには、信頼できる現地エージェントの存在が不可欠です。

2. 為替リスクが避けられない

日本国内で投資する場合、円で決済するので為替リスクはありません。しかし、海外投資の場合は為替リスクがつきものです。

現在円安傾向にありますが、将来どちらに転ぶかは誰にも分かりません。不動産を取得して、その国の通貨に対して日本円が強くなれば、売却時に為替差損が生じることになります。為替リスクを上回るリターンが期待できる投資を目指したいところです。

3. カウンターパーティリスク

カウンターパーティリスクとは、投資する国・地域の政治的、経済的、社会的状況から生じる様々なリスクのことです。クーデターや政変が起こって社会が激変する、ハイパーインフレが起こる、紛争が起こるといったことです。

不動産投資の場合は、法制度の違いもカウンターパーティリスクと言えます。日本は不動産取引に関する法制度が整備されており、公正な取引が期待できます。しかし、国によって大きく異なり、先進国アメリカでは公正で透明性の高い市場が確保されていますが、新興国ではそうではないケースも多く見られます。法律が突然変わって市場のルールが変更されることもあり得ます。

**例として、マレーシアの外国人に対する不動産の最低購入価格規制があります。**マレーシアでは、外国人が購入できる不動産は原則として100万リンギット（日本円で約3,000万円以上）の物件に限られます。この規制が導入されたのは2014年で、それ以前に100万リンギット未満の物件を購入していた人は、外国人にその物件を売却できなくなりました。

重大な投資ルールの変更が比較的簡単に起こってしまうことも、新興国のカウンターパーティリスクと言えるでしょう。

4. 融資の活用が難しい

日本国内で不動産投資を行う場合、金融機関の融資を活用するのが一般的です。これはレバレッジ効果を狙ったもので、現金のみの投資よりも何倍もの投資効果を得られるものです。しかし、海外不動産投資では融資の活用が困難です。

現地銀行は、外国人への不動産取得への融資を認めていないケースもありますし、仮に認められたとしても金利が高く、イールドギャップが取れないということも起こりえます。日本の金融機関が海外不動産投資への融資を行っているケースもありますが、日本国内に担保価値のある不動産を所有していることなど、一定のハードルがあります。

海外不動産投資におすすめの国5ヶ国

上記のようなメリット・デメリットを踏まえた上で、海外不動産投資におすすめの国を5ヶ国ピックアップし、そのメリット・デメリットをご紹介します。

1. フィリピン

フィリピンへの不動産投資のメリットは、人口増加を背景にした経済成長とそのに伴う不動産価格の上昇にあります。2015年の国勢調査では人口は約1億9800万人でしたが、2020年には約1億9300万人となり、2028年には日本の総人口を抜き超えると予測されています。平均年齢も24〜25歳と若く、高齢化が進む日本と比べると羨ましい限りです。

人口増加に比例して実質GDPも成長を続け、2020年を除けば過去10年間毎年6〜7%の成長を遂げています。不動産投資における家賃収入も期待でき、平均坪単価利回りは6.1%となっています。また、外国人でも現地銀行による住宅ローンの利用が可能です。日本の住宅ローンと違い、投資目的のローンを借りることができるのが最大のメリットです。

一方、フィリピン不動産のデメリットもあります。外国人はコンドミニアム（日本のマンション）の所有は認められていますが、土地付き住宅の所有は認められていません。また、フィリピンへの移住を考えているのであれば、現地の治安の悪さにも注意しておきましょう。

2. マレーシア

マレーシアも経済成長が続く国です。過去10年間は毎年3〜6%の経済成長を続けてきましたが、2022年にはアフターコロナ効果もあり8.7%という驚異的な経済成長を記録しています。経済成長に伴い不動産価格の上昇が期待できますが、2010年代に急激に上昇した反動で現在は横ばいとなっています。

コンドミニアムだけでなく、外国人でも土地付き住宅の購入が可能なのも有利な点です。　マレーシアは、多くの富裕層が豪邸を購入することで有名です。

デメリットとしては、外国人に対する最低購入価格規制があることです。外国人が購入できる不動産は原則として100万リンギット（日本円で約3,000万円以上）の物件に限られますので注意が必要です。

3. ポルトガル

ポルトガルはEU加盟国のヨーロッパの国です。移住先としても人気で、ヨーロッパとしては物価が安く生活コストがかからない魅力があります。

ポルトガルでは、一定額以上の不動産を所有することでゴールデンビザを取得できるプログラムがありました。5年経過後に永住権を申請できる非常にメリットの大きいビザです。しかし、不動産価格の上昇や家賃上昇が国民に批判されたため、現在は投資ファンドへの投資という形になっています。ポルトガル人を雇用する法人を設立する方法もありますが、どちらもゴールデンビザ取得の難易度が上がっています。

4. ドバイ

ドバイはアラブ首長国連邦を構成する首長国の1つで、現在世界中から移住者、投資家、観光客が集まっている注目されている国です。

ドバイへの不動産投資のメリットは、その高い成長性にあります。海外不動産情報サイト「Global Property Guide」によると、ドバイ不動産の平均利回りは5.2%となっています。また、先進国やシンガポールなどと比べると、不動産価格はまだ安く、比較的投資しやすいと言えます。

もう一つの魅力は圧倒的な節税メリットです。ドバイで不動産を所有していても固定資産税がかかりません。売却時の譲渡所得税、キャピタルゲイン税もありません。日本の不動産投資では頭を悩ませる税金対策がほぼ不要になります。日本の資産をドバイに移せば大きな節税メリットを受けられるでしょう。

３つ目のメリットは、不動産投資をすることで永住権を得られることです。厳密には、ドバイには永住権がないので、アラブ首長国連邦の長期滞在ビザを更新するということになります。更新を繰り返すことで実質的に永住ビザと同じになります。ドバイのゴールデンビザは有効期間が10年で、不動産を購入することで取得できます。

ドバイ不動産投資のデメリットとしては、現地銀行のローンを利用することが難しい点を挙げられます。しかし分割払いという方法もありますので、ご希望の方はこちらの動画を参考に無料相談をご利用ください。

5. アメリカ

アメリカの不動産取引の透明性や公正性は世界最高水準と言えます。おそらく日本の不動産市場よりも透明性が高いので、取引を安心して進められるメリットがあります。また、中古住宅市場が成熟しているので、日本の不動産のように築数年が経ったことによる価格下落がほぼないのも大きな強みです。

先ほどお伝えしたような建物比率が日本より大きいことによる節税効果も、アメリカ不動産投資の魅力です。ただし、その分物件価格が高くなるので、インカムのリターンは低くなります。また、先進国とはいえ治安の悪いエリアもありますので、その点は十分に注意しましょう。

海外不動産投資で最も重要なこと

海外不動産投資で最も重要なことは、「何を買うか」よりも「誰から買うか」です。不透明な部分が存在する海外不動産投資は、信頼できるエージェントに依頼することがとても重要です。

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海外不動産投資は、資産拡大、資産防衛を実現できる方法で、節税にも大きなメリットがあります。この機会に検討してみてはいかがでしょうか？

まとめ：海外不動産投資への挑戦

この記事では、海外不動産投資のメリット、デメリット、そして5カ国の魅力的な投資先について解説しました。Option Bは、お客様のニーズに最適なソリューションを提供するために、常に努力しています。

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